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加拿大房地产的税务 近数年来，加国地产市道十分畅旺，尤其是安省、亚尔伯达省及英属哥伦比亚省份等。除了是加国居民支持地产市道畅旺外，也有很多海外技资者。 加国拥有完善法律制度及相当稳定政治制度，这可能是吸引外国投资者投资在加国地产市场的原因。再加上过往一批批回流原居地的加国公民，他们在加国还会持有物业，以便将来重返加国生活作后居住。 对联邦税务部来说，这些外国投资者及己回流原居地之加国公民，都是加国的非税务居民。所以这些非税务居民在加国赚取的投资收入是要付税，这是跟世界很多国家的税务安排一样，加国向非税务居民抽取从加国赚取之投资收入，是合情合理的。 　　私人或生意投资的分别 非居民技资在加园地产物业会被抽税的收入，包括租金及地产增值回报。在加国税务处理上，会分开两大类别。 第一类是私人或个人投资，而不是一门生意。另一类是属于生意上的投资。这两者的分别，司以用以下例子作参考： 非居民投资柏文收租，便是个人投资，不存在有生意活动。若果非居民拥有加国酒店作营运，由于酒店营运收入不单只是收租或地产增值回报，这投资便会被视作为生意了;酒店的主要收入，可以包括餐饮及其他各类活动收入等。 我向读者解释非居民在加国投资地产的性质，是因为税务部对这两类投资形式都有不同税例以及税务安排。我会常常听到非居民客户对加国严谨的税务安排作出投诉。这是事实，但加国也要确保外国投资者在加国赚取之回报缴付相关税项，不然的话，我们大众加国居民便要补贴这些非居民在加国投资活动之相关优惠，如健全的法律制度及稳健的政治制度，这些制度都是加国居民努力制造出来的呢! 　　先缴税后结算 非居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。其办事处是设于加国首都渥太华。但全国都有国际税务部的支援部门如国际税务查税小队，都是附属于全国各个分区的地方税务局内。 首先，跟大家谈论非税务居民在加园地产物业的非生意活动投资。在加国税务安排上，其目的是确保非居民缴交投资物业的应付税项，所以作出的税务安排，都是要非居民投资者先缴税，容后在年尾报税时再作结算。 这样做，是确保加国税款不会流失，因为向非居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂，要非居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税;第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。 非居民投资者可以在每年度选择不同方法去缴税，即他们可以在今年选用总租务收入法，在下一年可自由选用租金净收入法。两类方法都有不同之好处及弊处。我在这里跟大家作一总结分析，大家可以自行决定何种方法是最适合自己。 　　两类申报租金方式各有利弊 以总租金收入的缴税方式，是以一刀切方式进行。非居民在选择这方式后，他一年内总租金收入的25% 是要预缴给加国税局，在这情况下，非居民是不用自向税局申报收入税，这也是唯一的好处。不好的地方是，这25%是每年一次过收取租之净收入，可能是零或是有亏损。例如非居民A君的租务收入是$10,000，25%之税项便是要拿出$2,500上缴税局。但A君在扣除年度租务开支后，毛利可能是有亏损，这位$2,500却也不能有所豁免。 A君所得的唯一好处，是不用向加国税务部呈交繁复的税表。用这方法者，要付出的加国税项便会可能很高了。若是回报低或亏损的情况下，A 君采用这方法的税率，可以说是相当之高了。 另一方法是以净租务收入计算，即扣除应有租务开支后才缴税项。这税率跟上述安排是有所不同。这净租务收入安排的税率，是根据加国居民的累进税率一样处理。这方法的好处，是非居民要付出的加国税项，可以随着租务的回报有合理调整，相应比第一个方法的税项会低很多，不好的地方是，申报程序繁复。 华尔街日报    2010-08-30

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