加拿大买房验屋 究竟应该注意什么问题?买房是人生中最大的投资之一。从开始找房直到买到称心的房子整个过程并不轻松。特别是在加拿大购房，只验屋/验房这个环节就要求你在很短的时间内掌握大量的信息，包括验屋报告，房屋维护保养常识，相关的照片资料，有时还有环境报告，再加上验屋师/验房师在现场讲解中传递的信息等等。另外卖方出具的 PDS ” Property Disclosure Statement ” 等文件，你自己与家人对要买房屋的主观考量因素都会令这一过程愈发繁琐而影响你最后的决定。面对这一切你该怎么做? 验屋究竟应该注意什么问题 大多数的验屋过程和验屋报告中所涉及的内容相当一部分是关于各类小问题以及房屋使用保养的建议等。了解这些当然有好处。但是其实作为购房者，你真正应该关注的事大约可以归为以下四类: 1. 房屋主要问题缺陷(Major defects)比如结构(Structure)问题等。 2. 潜在会导致房屋主要问题缺陷的“小问题”, 比如挡水板(Flashing)等。 3. 房屋存在的安全隐患比如配电箱(Service Panel)问题等。 4. 会影响你正常的银行按揭，入住或买房屋保险的问题。 任何可归入这四个门类的问题都应该引起足够的重视。如果发现及时，一个严重的问题往往可以不用花费大量的金钱就可以避免，尤其是第二和第三类的问题。把主要精力集中在这四类问题上会让你在购房过程中能够处于更为主动的位置。没有任何一个房子是完美的，验屋/验房总会发现问题。关键在于要分清问题的大小主次，这样就不会买到真正有问题的房子，也不会因为些无关紧要的小问题而错过一笔好的房地产交易。 专业房屋检验根据加拿大验屋行业标准对房屋进行检查。验屋师会指出房屋已经存在的问题和相关潜在的问题隐患；会在验屋报告里明确指出问题的性质、危害、和处理办法建议，帮助您对所买房屋的现状有更全面的了解。 验屋出现问题怎么办？ 在加拿大买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER中会有验房条件。但对大多数现房而言，百分之百完美无瑕的，恐怕很少。验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。 我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的。尤其是判例，即法官的既成判决，对后来发生的类似案件，都有极强的法律约束力。 而在这些林林总总的关于地产的法律判例中，直接关乎验房的经典判例，莫过于2002年由安省上诉法庭做出的，关于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判决。这个案子的情况，简单地讲，就是买家A和卖家B达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家A不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家B则拒绝退还押金，B认为，这些瑕疵并非原则性的，结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是乎，买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。 问题一：我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于“买家满意”的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢?如果问题一的答案是“YES”, 那么验房条款变成了类似于CONDO楼花的Cooling Period, 成了取消合同的随意出口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是“NO”, 那么以下问题就需要做出回答。 问题二：对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又该以什么标准来衡量呢? 显然的，这两个实务中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案时，还附上了长长的指引(即司法解释)，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是“NO”, 即验房条款不是取消合同的随意出口，即买家在对待验房时，要“基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措”。对于问题二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合“基于诚实信用原则的合理举措”，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。 房屋买卖的过程，本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈，就必有规则。Marshall vs. Bernard Corporation一案虽尘埃落定，但它的判决和相关的指引，实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。 对买家而言，需要认识到，法律保护买家验房后取消合同的权利，是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲，一定要聘请一位态度中立，具备专业资格的验房师，并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言，验房后退约，都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间，折损物业的价值。应该说，要规避这些风险，寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段，就“滤掉”那些“三心二意”的买家，避免把矛盾带入验房阶段。当然，如果买家确已认真验房，但对验房结果不满意，“去意已决”，且退约的法律文件齐备。卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家，大可不必在验房条件的问题上，与买家继续缠斗不休。 …

来源：世界新闻网 素里市议员史蒂尔（Barbara Steele）表示，多数城市正面临越来越严重的税务负担，不能光靠征收物业税来支撑。 卑诗城镇联盟（UBCM）年度会议将于本月16日至20日在温市会展中心举行，预计各城市代表将热议改革物业税制的可行方案。 UBCM一个特别委员会本周公布一份名为“健全未来财政”（Strong Fiscal Futures）的报告，提出开辟市政财源，寻求更公平、更合理物业税开征模式的多项建议方案。 报告指出，各城镇因应人口成长压力和自来水供应、废水处理、垃圾收取、道路整修等市政项目，财政营运负担日趋沉重，但主要财源几乎完全倚赖物业税。 报告称，鉴于物业税逐年增加，很难达到一套合理分摊的公平模式，因此建议考虑改革物业税制度。 建议包括：对物业税设立上限，不得超过市政预算财源的65%；省府收缴的交通罚款应下放各城市；省府和各城市协商分享旅馆税；允许城镇对在地的省营企业征税；另设各市的低收入税务优惠办法；提供大温交通局较充裕的建设经费等。 特别委员会成员之一的沙尼治市长雷纳德（Frank Leonard）说，希望该份报告能激发城镇代表讨论市政财税分摊的问题，让城市繁荣起来，才能促进卑诗省的未来荣景。 素里市议员史蒂尔（Barbara Steele）表示，多数城市正面临越来越严重的税务负担，不能光靠征收物业税来支撑。

来源：世界新闻网 一旦央行加息，将令加元飞涨，绝对将削弱加拿大的国际竞争力。另一个维持目前基本利率的理由是，房地产市场和国民债务累积都已放缓。 今年5月中旬，当一个著名经济顾问警告加拿大央行现行极低的利率很危险，应从现在起便开始考虑加息时，哈珀总理的经济顾问半个月后却认为这样的警告不值得重视。当时，由多伦多的贺维学会（CD Howe Institute）研究员、前央行特别顾问马申（Paul Masson）撰写的报告主张，在为刺激经济成长实行了将近5年的极低基本利率后，现在已是从央行的药剂中拿走低利率刺激这帖处方之时。 马申认为，加拿大经济目前对低利率不是那么依赖；与此同时，刺激性的货币政策带来的副作用，比其本来想要改善的问题都更严重，再执行低利率政策已得不偿失。他写道：「提升利率从不受欢迎，但维持低利率这么久，给经济造成广泛的问题。为了避免继续累积金融不平衡问题，加拿大央行开始逐渐提高利率的时候已来到。」 马申指出，低利率形成很多失真，例如对退休基金投入不够，导致保险公司亏损、国民债务日益严重、推高房价、鼓励高风险投资。然而，哈珀总理经济顾问撰写的报告则提出与马申截然不同的观点，并指称马申研究报告的观点与大多数经济学家的相左。这份由枢密院秘书签署的顾问报告对哈珀说，提升加拿大基本利率弊大于利。 日期为5月31日的顾问报告说：「（贺维学会的）报告得到了一些媒体的注意，因为立即提升利率的意见与大多数经济学家、市场参与者的意见相反。赶在其它经济大国之前提升利率付出的代价，将可能超过能带来的益处。」拥有卡加利经济学硕士学位的哈珀，时常获得各智库有关经济分析的简报。 马申表示，提供给哈珀的顾问报告未能驳斥他研究报告中的主要论点，亦即加拿大经济目前正接近全力运行，对低利率不是那么依赖，那份顾问报告只是断言加拿大率先加息将令加拿大处于不利地位。加拿大央行也知道目前只有1%的极低利率害处很多，因此不时警告国民不要过度举债，央行总有一天会提高利率，到时候将无力偿债。 可是碍于经济大势，央行至今无法加息。大多数经济学家也认为，在2014年中 ​​期之前，央行无力加息，甚至可能要到2015年下半年才会加息。在马申的研究报告公布时，满地可银行（BMO）首席经济师波特便说，马申不是唯一主张央行加息的经济学家，可是他相信最好还是维持现状。 波特分析道，加拿大不是孤岛，必须考虑加拿大央行提高利率对加元汇率带来的影响，一旦央行加息，将令加元飞涨，绝对将削弱加拿大的国际竞争力。波特说，另一个维持目前基本利率的理由是，房地产市场和国民债务累积都已放缓。 实际上连贺维学会的货币政策委员会也在今年6月11日建议，加拿大央行宜将基本利率维持在1%。这个由学者以及民营机构的经济师组成委员会一致呼吁央行在2014年初以前，维持这个利率不变，到2014年7月才上到1.25%。