加拿大买房：如何避免常见错误 来源网站：安居网 在信息透明发达的网络时代,我们可以即使了解最新的相关消息,并且能在网络上看到人们对于这些信息的即使反馈。作为地产从业人员,我始终非常关注网络上各位网友对地产市场消息的评论和反馈,发现很多的见解颇有深度,很有参考价值。但也感觉少数评论的角度有待商榷。 任何客观的数据,如果是以不同的角度进行分析推理,我们完全可能得出不同的结论。比如,最近加拿大地产协会重新调整了对全年地产销量和房价升幅的预测,认为销量可能较去年略有增长,全年房屋平均价格将可能上升7% 左右。 今年还有不足四个月的时间,加拿大和环球经济尚有许多不确定因素,它们持续的发展演变,将直接影响到加拿大地产市场的走势,这种预测是否准确,还有待进一步观察。但有一种不认同加拿大地产协会预测的依据,是以最近一两个月多伦多地产局统计出的平均成交价(有所下滑),来质疑地产协会的预测。任何一个地区的地产交易情况,由于季节性和其他因素的影响,必然在销量和成交价上有一定的波动,我们想象一下,如果多伦多全年每个月的房屋成交价均是上涨,那就是一种多么恐怖的局面。 因此,以几个月的统计数据来推论市场的长期走势,显然是有失客观的。房屋买卖与其他种类的家庭消费大有不同,它可能是很多人一生中最大金额的消费,最长时间的债务责任;但与此同时,人们在买卖房屋时,可能由于过于冲动而购买到不适合自己的房子,或者过于理性而失去了购买理想家居的良机。因此,置业者应该以客观全面的角度认识自己的需求和市场的现况,理性而积极地挑选合适的物业。对于买家而言,以下是一些需要认真考虑的角度. 合理确定自己的置业预算 基本上,加拿大的业主和置业者是比较保守谨慎的,房贷断供的比例非常低,而且很多人都有增加归还房贷金额的计划和能力,这也是加拿大地产市场稳健发展的重要原因之一。除非是全额现金购买,所有的置业者都有必要提前做房贷申请预批,它的重要性除了保证购房的顺利完成之外,更重要的是为你的购房承受能力把关。 银行将客观评估你的收入开支和资产情况,然后确定合适的房贷金额。如果你无法预先为要求的房贷金额取得大型银行的批准,那就是说明银行认为将来你有无法承担房贷的可能,你需要慎重考虑调整置业预算;否则,即使可能仍有其他金融结构批出你要求的金额,但在可能更高的房贷利率下,你的房贷负担和断供的风险将进一步提高. 慎重选择适合的房屋类型 从统计数字来看,加拿大置业很少是从一而终,一步到位的,他们大概是平均七八年左右换一次房。所以,置业者应该根据自己的经济能力和目前的生活需要及升值潜力,来定位适合的房屋类型。虽然公寓有管理费,生活空间和升值幅度方面的不足,但仍有其价位较低,生活交通方便等有利因素. 而且,在某些区域的公寓,仍有相当不错的升值空间。当然,如果你的经济能力足够,可以根据自己的喜好和需要比较选择不同的房屋类型. 客观认识分析房屋的要价 多伦多作为加拿大最大的城市,其不同区域的房价差异非常大。人们心目中比较便宜的公寓和Townhouse, 在某些区域可以出现百万或数百万的成交价。相当而言,二三十万的预算,也可以在一些区域买到独立房。而且,对于房屋买卖而言,房屋的叫价实际也是卖家销售策略的反映。 置业者应该要在分析这些区域物业的平均房价,中位价,成交价与叫价比例等资料后,来初步确定这样物业是否为符合你预算标准的考虑目标。如果单纯以要价进行筛选,难免会错过一些机会或浪费时间。 全面分析中长期供房计划 目前加拿大的房贷利率可以说是处于历史上的最优惠时期,如果按浮动利率计算,每个月十万元的房贷,房贷可能不到四百元。如果与国内相比,可以说是非常划算。最近美国或欧洲经济现况,使得加拿大各界普遍预测央行不可能在今年内提升银行利率,将来甚至有降息的可能。这些动向无疑为地产市场注入一剂强心针,同时也为置业者增添了入市的信心。 但是,银行房贷利率的提升,仍然是一个必然的趋势,置业者切忌将目前的超低房贷利率,视为今后中长期房贷成本的常态。在考虑选择中期锁定利率的同时,还要为将来利率调整后上升的房贷成本,制定出应对的策略。大家自然想到的方法之一,可能包括以房养房的分租方式。 如果这是可能的方向,置业者在看房时,就需要寻找方便出租的物业,比较了解所在区域的市场租金水平(不同区域的租金有一定的差异)。如果没有提前规划,入住一段时间后再装修出租单位,首先会有相当的开支;其次,此区的出租需求和租金水平,也将是一个不确定因素。  

买房小建议：给那些准备买condo的人 来源网站： 加拿大生活天空 在当前的地产市场条件下,特别是地产价格居高不下, 独立屋的价格已让大多数加拿大人, 特别是首次购房者, 望房兴叹的情况下, 许多人已把目光集中到一些价格较低, 交通方便的CONDO或镇屋上。

来源网站：安居网 楼花投资的注意事项 安居网1月21日讯，据老袁房地产报道，现在，对于Condo的巨大需求依然存在，源源不断的大量移民和大学生们支撑起了Condo市场。某经纪表示，而 在当时「风声紧雨意浓」的喧嚣声中，某些Condo豪宅如Four Season(每尺售价高达$1,000)等的建筑工地依然是轰轰隆隆，显示了财界高层对于Condo市场的坚强信心。另外，近来登陆的一些财力雄厚的新 移民的积极入市和日益增多的海外投资也加速了多伦多房市的复苏。事实表明，多伦多Condo市场经受住了经济危机的严峻考验。 投资楼花目的﹖ 等待落成后自住﹑出租或「炒楼花」。从广义上来说，这都是投资行为。但前者和后者在投资模式上是明显不同的。 1.   买来自住：一般是首次置业者，或喜欢住新楼而又不愿意分租者，或为了上班的方便，或享受Condo之生活方式，往往只买一个单位，主要考虑自己要住得舒服。 3.   炒楼花：是纯粹的投资客，强调短线投资行为，讲究的是「短、平、快」和「稳、准、狠」，最好在交吉(final close)之前就卖出赚到盈利。「炒楼花」者往往会投资多个Condo楼花单位。 投资楼花有没有风险？ 没有风险，哪来回报? 房地产投资亦然。说实话，买楼花的回报和风险都应该大过买现房。只有卖出实现了盈利，才算是落袋平安。所以，炒楼花者应该有比较好的财力和风险承受能力，这与投资股票或债券的道理类似。 当然，风险是可以控制或规避的：如在好地段买Condo楼花，风险就比较小。某经纪表示，所谓好地段，便是「需大于供」，最好在地铁线附近或繁华地段，最 好靠近大学和商业区；周边居民的收入比较高；安全；容易出租，最好有正现金流；历史纪录表明保值增值性好；土地资源短缺等等。 买可靠发展商的楼盘。不要忘记找诚信可靠、经验丰富的房地产经纪把关。在10天冷静期内，请一位专长于房地产的律师看合约文件，并尽可能去银行获得贷款预批文件。 投资楼花有盈利吗？ 某经纪透露﹐常有人问他﹐多伦多Condo的价格是否到顶了?他个人认为﹐因为房价是上涨的，与过去相比，许多人就会认为当前的房价是最贵的或到顶的!正是永远与过去比，有些人就会觉得当前不是买房的好时机。而这个「当前」，一不小心就成为了「永远」。 但是，由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实，富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。某经纪认为﹐从宏观和长期来看，Condo的价格永远不 会到顶，今后投资Condo楼花就能够盈利。当然，短期调整或房价的下落是有可能的。房价下落时不卖就是了。多伦多有的是Condo永远可以租得出去的地 段。只要房租收入能够基本包括住房贷地税管理费等成本，Condo市场就不可能垮掉。 担心房价到顶的人，往往忘记了通货膨胀的道理。许多基本消费品的价格不是一直在涨吗? 最低工资不是一直在涨吗? 建筑材料和人工等成本不是一直在涨吗?只要有通货膨胀的存在，长期来看房价就一定会涨。举例说﹐1970年时的多伦多平均房价是$29,492，但那时年 工资收入也低。根据Demographia公司对住房支付能力的调查，多伦多的房价是年均收入的将近5倍(想想看北京上海的房价是老百姓年均收入的多少 倍?!)。所以关键是工资收入和房价的比例要合理，这决定了中低端房屋市场的可支撑性和大众的可负担性(高端豪宅市场则只是富豪们的领地)。同时，也不要 忘了海外投资者或富国移民或投资移民们对于房市的明显推动力。 投资Condo楼花回报高吗？ 多伦多作为世界着名的大都市和国际金融文化中心，构成了北美最大的Condo市场，因此Condo楼花历来是多伦多房市的重要投资方向。 某经纪说：「过去6﹑7年以来，我有客户在Condo楼花投资上获得了相当丰厚的回报。如投资$1.6万(10%首付)买入$16万的一室单位楼花，10 年之后以$24万余卖出。5年前投资$4万余(20%首付)买入$19万余的1+1单位楼花，现在的市值已经达到$33万以上。一年半之前购买的 penthouse单位楼花，市值已经由每平方尺$600到每平方尺超过$800。其回报之丰厚﹐远远超过了预期!」 现在还是投资楼花好时机吗？ 对于有些人来说，也许任何时候他们都觉得不是好时机，因为他们竟然会非理性地盼望房价掉回到15﹑6年以前。在房市触底时，有几个人会相信那就是「底」?机会就这么擦肩而过了。对于有识之士来说，任何时候都有投资盈利的机会，正如炒股高手无论在牛市还是熊市都能够获利。