生意

馬雲的經驗教訓: 我的工作不是讓你快樂，它讓你想起來 主題演講和經驗教訓 不為我工作，但為願景和使命共同努力 信任 – 我的團隊相信我，我相信我的團隊 以文化為導向的人才，不是規則或法律 不要讓人相信我的人失望 作為企業家，如果一切都準備好了，那就不需要你了。 因為沒有準備好，所以需要創業。 更快樂，更健康 專注於客戶，而不是老闆或利益相關者 考慮長期戰略，而不是競爭 成為願景，使命和價值驅動的公司 當100個人瘋了，這個圈子並不瘋狂。 其他人都瘋了 學會成為老師 希望你的學生比你更好 僱用人比你聰明 我的工作不是讓你快樂，它讓你想起來 https://www.youtube.com/watch?v=CVm6_kbKIJY

来源： 多市房观 想写一篇文章谈谈商业地产，正巧有位读者来问这个话题，这样正好。近几年在大多地区有华人热衷参与的几个大型商业地产项目真可谓五彩纷呈，热闹非凡。奋勇投身进入这个领域的人也是有喜有悲，冷暖尽尝。在华人圈里最常被提到的成功范例是太古广场。遗憾的是，与太古广场一路之隔的锦绣中华却是差强人意，有投资者在几年前购入的预售单位，至今仍在等待之中。 经历了金融危机的低谷，大多地区的商业地产能否随着住宅市场的飞奔的脚步展翅高飞呢？这个问题应该不难回答，在移民持续增加，外来资金与本地资本加大投入力度的情形下，走高的态势显而易见。政治层面和经济因素方面的分析文章已有很多了，无需赘述。在长期上升的大趋势下，仍然会有人蒙受损失，其原因如同买股票一样，大势升，也不是每个股票都会上升，赚了指数，赔了股价，这种事常有。所以投资商业地产也要如同选股一样，精挑细选，买潜力股，增长股，长线持有，有承受短期波动和不动的心理准备和财务准备。 再有商业地产与普通住宅相比，其复杂程度和风险都要大得多，具体来说有几个特点： 1．商业地产受经济周期的影响更明显， 2．投资商业地产在贷款和税收方面不同于投资住宅， 3．商业地产不易转手，变现性的难度远大于住宅，时间也相对较长。 4．商业地产的空置期较长，特别是新落成的物业需要相当长的一段时间去BUILD UP。 有心进入商业地产的朋友最好多了解相关的信息，认真分析每一个项目的优缺点，把投资当做一项生意来经营。一定要明白，开发商揭示的市场分析和预测是基于其自身的目标而做的，并不适用于每一个投资者。即便是整体项目很好也并不代表每一个物业单位都好，不同的位置，朝向，楼层，有非常大的差别。同一个商场内有的铺位生意很旺，有的却难以为继。 还有一点，商场是否有足够的停车位至关重要，可以先问问自己：如果在一个商场外面转上十分钟找不到停车位还会不会等下去？除非不得已，何不去别的地方呢。相信很多人都有过在停车场转来转去找不到车位，最后不得不离开的经历。从某种意义上说，停车位的数量决定了商场的生意额。大型的连锁店例如WALMART, HOME DEPOT等门前都有大量的停车位，即便是周末高峰时段也还是不难找到车位。相信这些商家的管理者不会不讲究效益的，这样做一定是有充分的依据。 所以，投资商铺和办公室，首先要清楚自己的定位，是自用还是出租收取租金，如果是自用，应根据自己的生意计划来选择合适的物业，做好长期培育发展生意的准备。如果是用于出租，一定要备足至少一年的各项费用支出。 在全球通胀，各国政府都在放水印钱的时期，持有可增值资产以抵御货币贬值也是别无选择，不得不做的事情。如何选择有增值潜力的资产是对每个投资者的能力和眼光最公平的考验。祝愿有意投身商业地产的朋友们都能慧目识金，顺风顺水，大展宏图，事业广成。 有读者好奇，本人总是劝诫购房者谨慎，要有风险意识，而不是鼓励人早买房快买房。其实这样做的原因是因为，买房人无论自住还是投资，根本目的都是为了生活得更好，如果事与愿违那就是大错特错了。希望各位朋友在买卖房子或是投资之后都开心，都能享受快乐的生活。

文章来源:  加拿大家园论坛 作者：曹吉利 加拿大开公司：从注册公司到进货 小弟现在SFU在读，平时爱好做点小买卖，所以开了这个公司，一开始真是一团雾水，只好硬着头皮自己摸索，终于，经过一个多月的筹备，小弟的公司www.boxingyearcanada.com终于正式登场了 (PS:小弟在温哥华哦，多伦多的朋友可以多多光顾我的网站，不定期优惠) 自己有经验了，且能自己独享，一定要把经验分享给要做点小买卖创业的同胞! 主要谈谈几个方面： 1. 注册公司  2. 银行账户  3. 信用卡服务  4. 网站  5. 进货/清关手续  1. 注册公司 比我想象的简单的简单的简单的多，注册公司前，先到政府网站申请公司名字，选择公司类型，比如是个人，还是股份制之类的，通常个人(SOLO)那个比较简单，因为是自己的公司，所以审批相对快些。选择名字，可以选三次，会按照先后顺序审批，比如A,B,C,A过审了就A乐，B,C他们就不看，费用大概是50刀还是35刀，时间大约是5个工作日。拿到名字以后呢，就可以注册公司了，过程跟注册名字差不多，大概也是大概50刀，3-5天搞定，我是2天搞定的，小公司应该会很快过审。通过这些审查，恭喜你，一个你自己的公司已经属于你了!相应的呢会有一个单号，要打出来，申请银行账号和其他东西时候要审查 2. 银行账户+ HST ACCOUNT 有了申请通过的表格，你就可以去银行开BUSINESS ACCOUNT了，具体银行要看大家的选择，我选择了RBC，6.99刀+10个 TRANSACTIONS, 一般资金流量不大的公司，这个就可以了，大家可以自己查查，不过要注意的是，最好选额信用卡服务商跟银行属于一家公司的。还有就是HST ACCOUNT, 专门退税用，说说公司账户的必要，主要是可是退税，比如你交了100刀的税在进货中，但是你只卖了10刀的税，那么政府就相应退给你90刀，像买电脑啊，手机之类的都可以退税，还是很不错的，最重要的是，如果用个人账户，是无法进行合法的交易的，银行可能会因为涉嫌商业交易封掉你的账户。所以注册公司的同学们不要省这两个钱惹大麻烦了。公司账户跟HST ACCOUNT都很必要 3. 信用卡服务  无论你是开网店，还是开实体店铺，都需要是信用卡服务，各家的服务都不太一样，我选择了MONERIS，给的条件不错月费大概30-40块，然后开户费350退250刀，磨蹭了磨蹭还有3各月免费，基本上开户不交钱的样子。速度还可以，后台程序我这几笔买卖速度还可以。不过我才刚用一个月，问题以后可能会多点。如果是开实体店的朋友，需要租那个刷卡机，具体价格不清楚，因为小弟开的不是实体店。选择信用卡公司一定要谨慎，要看看你选择的开公司账户的银行是哪一家，现在比如TD, RBC, BMO或者SCOTIA BANK貌似都有自己的信用卡服务公司，如果你选择TD开公司账户，最好要选择TD自己的信用卡服务，因为TD信用卡服务转钱到TD公司账户是不算TRANSACTION的，这点对于咱们这种每次赚几块钱的小买卖很重要啊!还有一点，跟信用卡公司签服务都是一签3年，反正我问了3家都差不多，有点像手机合同LOL. 违约费大概300刀，具体大家咨询下。 4. 网站 加拿大网站制作那叫一个贵啊，问了两家到上千刀，还是国内便宜，通过关系找国内公司定制了网站，价格大概3500RMB，根据自己的要求定制，这里大家注意啊，国内有些卖那些OSCOMMERCE或者ZEN CART模板的，有些信用卡公司无法支持，以后后台文件是需要专门制作的，像那些现成的模板网站，无法给你导入信用卡程序，从而你的信用卡程序就根本无法使用，虽然价格便宜(1000甚至有600的，我听说)，但是一点用没有，而且这些定制模板的，无法改动或者增加你需要的功能，所以一定要慎重使用!别贪图便宜，到时候不能用，且不是倒霉了 补充下：信用卡公司审批你的申请之前，你需要有网站+公司账号+公司注册证明，所以大家都要准备好才行，审批大概1礼拜，1礼拜以后就会把相应程序给你，然后你把文件给你做网站的人就好了 5. 进货/清关手续 这里我搞了很久才搞明白，要注重说说。 进货渠道，如果你走本地，没啥事儿，就是开支票，用银行账户走，这些很简单，不多说。相比在加拿大做小买卖的，99%都是从国内进货(废话，国内东西便宜)，真的假的，仿名牌或者OEM，如何才能合法搞到加拿大的? 目前快递走法就两条，EMS或者走DHL HK的快递，通常牵扯到名牌(不管真的假的)，都只能走EMS或者DHL HK的快递，因为这样相对安全，海关不会查，但是问题有以下 …

祝满清 签定合同之前要做调查 1调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、 房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、 房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 2免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 签定合同发生的费用 3租赁保证金 俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。 4税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费： 1、 出租： 营业税及附加 租金*5.55% 房产税 租金*12% 个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元） 印花税 租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。） 土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。 2、转租： 营业税及附加 转租收入*5.55% 印花税印花税 转租租金（总额）0.1% 在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容 5营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1、 原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照； 2、 商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照； 3、 房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照； 4、 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照； 5、 …

来自: 多伦多安居创业网 如何判断一个生意是否具有投资价值? 判断一个生意是否有投资价值，主要应从两个方面去考察。一是投资回报率，二是潜在的风险。所谓投资回报率是指每年的纯利与投资总额的比率。对于只有经营权的生意，投资回报率不应低于30%，根据经营期限的长短，可以有所调整。对于包含物业产权的生意，投资回报率应不低于15%。对于单纯收租的物业，回报率一般在7%左右。至于潜在风险，主要应从竞争性风险和政策性风险两方面去考虑。一是要考虑在经营期限内，出现新的竞争对手的可能性；二是要考虑是否有政策法规、行业规范、连锁协议等可以导致经营的终止或产生不利影响的因素。 买生意的基本程序 买生意相对与买房要复杂得多。主要是买生意的OFFER中所包含的条件较多。首先应要求卖方在规定的期限内提供有关的文件资料，交给买方及其律师审核；第二，卖方应允许买方在现场CHECK二至三周的时间；第三，如果是租赁经营场所的生意，需要房东同意转让租赁协议；另外，如果是连锁生意，需要总公司同意转让。 　 买生意能贷款吗？ 生意贷款相对与住房贷款来说要困难得多。投资者可以通过三个途径筹集资金，一是CREDIT LINE，二是抵押贷款，三是生意贷款。生意贷款理论上可以高达65%，但实际上很难贷到这么多。银行主要根据个人信用、资产状况、生意的赢利能力等决定贷款金额。银行一般要求提供过去二至三年的Financial Report。 　 如何了解生意的真实情况 了解生意的真实情况是买生意过程中最关键的一个环节。一般可以从两方面作手。一是研究卖方提供的各种资料，其中最重要的就是各种原始单据，包括进货发票、原始销售单据、水电费单据、员工T4等。第二，最为重要的就是在现场看生意，通过二至三周的现场跟踪，了解它的真实收入情况。将收入和支出两方面的情况都了解清楚了，一个生意的真实情况自然就清楚了。　 如果发现卖方提供的数据与实际不符怎么办？ 很多投资者在买生意时不敢轻易下OFFER，一个重要的原因就是担心万一实际情况不是卖方所说的那样，要回DEPOSIT会很困难。实际上这种担心是不必要的，加拿大的房产和生意买卖有很完善的法规和监管机构，买方在给卖方所有的WAIVER之前，可以在任何时候、不需要任何理由退出交易。如果买方发现卖方所提供的数据与实际差距较大，可以和卖方重新商讨成交价格，也可以直接退出交易。 单买生意与生意和物业一起买，哪个更好？ 一般来讲，只有经营权的生意与包含物业产权的生意相比，投资回报率要高得多，价格也要低得多，但是包含物业产权的生意没有经营期限的限制，是一种长线投资。对于资金量较小、处于创业初期的的投资者来说，买只有经营权的生意比较合适；对于有了一定的资本积累、同时不希望占用自己太多时间的投资者来说，买包含物业产权的生意比较合适。 什么时候下 Offer 比较合适？ 很多投资者在买生意时总是非常小心的，不弄清楚所有的细节决不下OFFER。而当他自认为了解的信息比较充分的时候，别人已经捷足先登了。造成这种情况的根本原因是很多人多买生意的程序不了解。晚下OFFER的另一大问题是，等来了其他竞争者，对成交价格不利。根据经验，在满足下列五个条件的情况下，应尽可能早的下OFFER： (1)对这类生意有兴趣，并具备响应的经营能力； (2)根据卖方提供的数据，投资回报率符合预期要求； (3)根据初步观察，买方提供的数据有真实的可能性； (4)没有显而易见的潜在风险； (5)资金基本没有问题。 买生意时，卖方一般应提供哪些资料？ 为了尽可能多地了解生意的真实情况，买方一般在OFFER里应要求卖方提供以下资料： (1)租赁协议； (2)正式的财务报表； (3)所有员工的T4； (4)水、电、汽及保险的单据； (5)连锁协议； (6)设备清单； (7)其它所有必须报税的收入的凭证； (8)其它所有可以抵税的支出的凭证。