商業租賃

了解您的企业租赁 当您签署一份租约时，请记住您正签署一份法律合同。您或许想要考虑在签署前做些法律 咨询。下面的信息为那些不熟悉商业租赁的人提供了一个良好的开端。 您的租赁期限 通常情况下，一份商业租约在任何地方都将持续三到十年。重要的是确定租赁从什么时候 开始，因为它关系到租赁协议到什么时候终止。 您的租约应该清楚地说明如果到了迁入日期场地尚未腾空怎么办，和业主将在房租上做怎 样的调整。除非您同意租赁的场地已经腾空，并按照您的需要改装完毕，否则可能出现意 外问题。 确保您知道租约中有允许业主在新房舍没有按时腾空的情况下为您提供另一个场地的有关 条款。这类安排意味着您的企业可能要不止一次地搬迁，并可能增加搬迁成本。 如果您从一个旧址搬进新的房舍，请给您自己留出额外时间，以弥补新址那边可能发生的 任何延误（建筑、原租户、财产损坏等）。 选择租约 商业租金一般按每平方英尺的成本计算。许多业主另收租客的取暖和水电费。至少有五种 常见的租金计算方法，包括： • 全包租约 全包租约是办公用房最常见的标准租约，要求您支付平均月租。业主负责大楼管理 的全部支出，包括税收、保险和修缮费用。 • 净租约 净租约要求您除了该物业的基本租金以外，还要支付该物业的部分（或全部）房地 产税。大楼管理费用由业主负责。 • 实净租约 签署一份实净租约后，您负责支付基本租金和税金，以及您所占场地的保险费。

来源： 多市房观 想写一篇文章谈谈商业地产，正巧有位读者来问这个话题，这样正好。近几年在大多地区有华人热衷参与的几个大型商业地产项目真可谓五彩纷呈，热闹非凡。奋勇投身进入这个领域的人也是有喜有悲，冷暖尽尝。在华人圈里最常被提到的成功范例是太古广场。遗憾的是，与太古广场一路之隔的锦绣中华却是差强人意，有投资者在几年前购入的预售单位，至今仍在等待之中。 经历了金融危机的低谷，大多地区的商业地产能否随着住宅市场的飞奔的脚步展翅高飞呢？这个问题应该不难回答，在移民持续增加，外来资金与本地资本加大投入力度的情形下，走高的态势显而易见。政治层面和经济因素方面的分析文章已有很多了，无需赘述。在长期上升的大趋势下，仍然会有人蒙受损失，其原因如同买股票一样，大势升，也不是每个股票都会上升，赚了指数，赔了股价，这种事常有。所以投资商业地产也要如同选股一样，精挑细选，买潜力股，增长股，长线持有，有承受短期波动和不动的心理准备和财务准备。 再有商业地产与普通住宅相比，其复杂程度和风险都要大得多，具体来说有几个特点： 1．商业地产受经济周期的影响更明显， 2．投资商业地产在贷款和税收方面不同于投资住宅， 3．商业地产不易转手，变现性的难度远大于住宅，时间也相对较长。 4．商业地产的空置期较长，特别是新落成的物业需要相当长的一段时间去BUILD UP。 有心进入商业地产的朋友最好多了解相关的信息，认真分析每一个项目的优缺点，把投资当做一项生意来经营。一定要明白，开发商揭示的市场分析和预测是基于其自身的目标而做的，并不适用于每一个投资者。即便是整体项目很好也并不代表每一个物业单位都好，不同的位置，朝向，楼层，有非常大的差别。同一个商场内有的铺位生意很旺，有的却难以为继。 还有一点，商场是否有足够的停车位至关重要，可以先问问自己：如果在一个商场外面转上十分钟找不到停车位还会不会等下去？除非不得已，何不去别的地方呢。相信很多人都有过在停车场转来转去找不到车位，最后不得不离开的经历。从某种意义上说，停车位的数量决定了商场的生意额。大型的连锁店例如WALMART, HOME DEPOT等门前都有大量的停车位，即便是周末高峰时段也还是不难找到车位。相信这些商家的管理者不会不讲究效益的，这样做一定是有充分的依据。 所以，投资商铺和办公室，首先要清楚自己的定位，是自用还是出租收取租金，如果是自用，应根据自己的生意计划来选择合适的物业，做好长期培育发展生意的准备。如果是用于出租，一定要备足至少一年的各项费用支出。 在全球通胀，各国政府都在放水印钱的时期，持有可增值资产以抵御货币贬值也是别无选择，不得不做的事情。如何选择有增值潜力的资产是对每个投资者的能力和眼光最公平的考验。祝愿有意投身商业地产的朋友们都能慧目识金，顺风顺水，大展宏图，事业广成。 有读者好奇，本人总是劝诫购房者谨慎，要有风险意识，而不是鼓励人早买房快买房。其实这样做的原因是因为，买房人无论自住还是投资，根本目的都是为了生活得更好，如果事与愿违那就是大错特错了。希望各位朋友在买卖房子或是投资之后都开心，都能享受快乐的生活。

祝满清 签定合同之前要做调查 1调查商铺的档案 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、 房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、 房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、 房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 2免租装修期 商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。 签定合同发生的费用 3租赁保证金 俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。 4税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费： 1、 出租： 营业税及附加 租金*5.55% 房产税 租金*12% 个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元） 印花税 租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。） 土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。 2、转租： 营业税及附加 转租收入*5.55% 印花税印花税 转租租金（总额）0.1% 在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。 虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。 签定合同时要注意的重要内容 5营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1、 原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照； 2、 商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照； 3、 房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照； 4、 涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照； 5、 …