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加拿大買房程序

加拿大買房程序

一. 聯繫銀行或貸款經紀

銀行或貸款經紀通常在了解你的家庭收入、債務狀況、日常生活開支和你的首付金額後,告訴你可以申請到的貸款額度和大概的貸款利率。說大概,只是因為利率一直在變,銀行難以保證諮詢時的利率一定能在你房屋成交時適用。一般我們可以申請做個預評估pre-approval,通常有三個月的期限,以避免三個月內利率上漲。如果你有滿意的收入證明,貸款額度可以是80%,但如果你沒有工作或沒有足夠好的收入證明,那麼貸款只能是65-70%。

二. 看房

聯絡你信得過的經紀,確定你心目中的地段、房價以及房屋類型,經紀人會根據這些資料為你選擇合適的房屋;一個好的經紀必須具備良好的職業道德,了解法律和各項規定,具有專業知識,關注你的需求,提供建設性的建議,誠實可靠。找到符合你的價格和地段的房屋後,你要了解以下各項:1,房子的狀況(condition);包括屋齡、內外裝飾、屋頂、牆面、地板和電器等等。 2,地稅(Property Tax)和水電氣費;加拿大所有的房子都有暖氣,燃料有天然氣(gas)、電或燃油(oil),相對而言,gas是比較經濟划算的,用電乾淨但較貴,而用油則不太方便。甚至很多保險公司都不再受保用油的房子。一般來說,你不大會有精力來改這東西。 3,建築圖(Survey);嚴格來說它只是一張土地和房屋方位圖。你申請貸款,將來賣房都需要它。 4,中央空調;因為這裡的夏天不太熱,三十多度的日子就幾天,一般用電扇就行,所以有些房子沒有中央空調。 5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一種化學填充劑,很多人管它叫石棉,其實和asbestos是兩回事。為了節省能源,在1975到1979年間,安省曾鼓勵使用UFFI注射進牆體作外牆絕緣隔熱材料,全國大約有十萬戶採用,但後來又發現UFFI會釋放出formaldehyde gas,含有對人體健康有害的成分,政府又出了一大筆錢替住戶拆除,再後來又發現其實沒什麼大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,經紀人會要求賣方保證屋內不含UFFI,並寫進合同。 6,朝向和日照;不像國內的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就亂多了,除了上下,朝哪個方向的都有。事實上,因為日照時間長,很多朝西的房子也很受歡迎。 7,其它的門窗廚房臥室,不一一列舉。

三. 下Offer。

房主已經有了一個要價(ask price或list price),你可以就地還錢,也叫“下Offer”。 Offer由經紀人來寫,但價錢由買家定。買家當然想是越便宜越好,但不能還得太低,太低了賣主認為你不誠心。負責的經紀會提供最近這個區內類似房屋的成交價格,據此並結合經驗給你一個參考意見。經紀會和你仔細研究所有細節,肯定你所需要的各項條件都在Offer內,例如訂金(通常是一萬兩萬或房價的5%)、交屋日期、電器、家具、窗簾及地毯等。通常經紀會在合同里加進幾項條件(Condition),包括驗屋、貸款等,Condition的時間通常是5個工作日,如果有條件不滿足,你可以不買這房子,不會有什麼損失。合同中還會有一個時間限制(Irrevocable time),賣主必須在此前做出決定。所有條款寫完後,你要在每份合同上簽字,然後由經紀負責送給賣方經紀。賣主可能接受,可能拒絕。如果賣主覺得你的條件比較接近,他會回簽回來(這裡叫Counter Offer),一般來說是在你的Offer上改動價格或者交屋日期(Closing Day),有些也用專門的合同,只寫了要改動的條款。同樣,也給你一個“最後期限”,在此日期前做出決定。你可以接受、拒絕或者再還個價。就這麼來來往往,直到達成一致,或者最後告吹。最後簽字前一定要慎重,這可是有法律約束的,簽完字可就不能改了。然後,你要照合同交給經紀人一張支票(有些要Money order)作為訂金,這筆錢存到賣方經紀公司的一個由政府和銀行監管的信用帳戶裡去(trust account),絕對安全,如果最後因為合同中的條件不能滿足,你不要這個房子,錢會完整地退給你。

四. 驗屋

驗屋項目包括房屋的面積、年頭、水電、暖氣空調、屋頂、牆面、上下水、地板、門窗···等等。驗屋師會詳細給你解釋房子的優點和缺點,一定得聽清楚,記下來。當然,如果電器不能正常工作,賣主必須為你修好,除非合同另外聲明。大毛病(指房子的建築支撐結構和電力系統等)你可得斟酌,你可以要求賣主修理,如果不同意,你也可以要求降價;實在不行,只要你不簽那份免除Condition的通知(Waiver ),合同自動取消,這是法律賦予你的權力。但有一點一定要告誡:在下Offer以前,必須明白,要買的房子就是現在的樣子,你的出價就是按現在的狀況來的,除了影響房子使用功能和確實的缺陷(比如房子結構有問題,要么電器罷工了),或者寫進合同的東西外,賣主一般不會再做任何其它的改進或裝飾。

五. 按揭貸款

將房屋合同、成交房價等信息通知之前的銀行或貸款公司,對按揭作正式審核。驗屋貸款都沒問題了,其它條件也滿足了,就得給賣主簽出Waiver(免除條件通知)。

六. 所有相關文件

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相關文件,如註冊登記時的文件,近期的財務情況,以及保留金(Reserve Fund)和保險單,會議紀要,年度股東大會,專題會議。如果不滿意,可以取消合同。

七. 房契檢查

合同里有一個查契期限,一定要在這之前把合同交給律師,律師花一定時間才可能完成。通常律師把房子的歷史查個底:土地的所有權,房子有沒有抵押,有沒有侵占別人土地,怎樣的路權,是否拖欠地稅和其它費用,檢查當地政府有沒有發出這座房子有什麼問題的通告。律師還會計算你應該承擔的地稅和其它費用並準備相關的法律文件。

八. 保險

所有貸款機構都會要求你購買保險,尤其是火險,並在交屋那天生效。所以在決定要這座房子後,聯絡保險公司,得到保險號碼(Policy Number)後,通知銀行或貸款公司,還有律師。同時,讓保險公司發個信給他們。通常其它的財產險沒有cover,所以你可以買財物和人身傷害險,不過不是必需的。

九. 水電氣

打電話給水、電、天然氣和Cable公司,通知他們在交屋後給你開個新戶口,還有銀行、交通部(你的車和駕照)、健康卡、保險公司,地址都要改。

十. 簽字

交屋的前幾天,律師會通知你去簽署所有文件,並要帶足銀子準備接收房屋。在closing前,你應該還有機會做最後一次檢查,並要求房主向你介紹所有設備的使用方式,千萬不要浪費這次機會。不過因為房主搬走,看不成的也時有發生。

十一. 交屋日(Closing Day)

這天,買賣雙方律師都會在地產登記機構(也就是房管局)網絡上辦理所有的手續,一般在下午會通知你去拿鑰匙。拿到鑰匙後你應該先到房子裡檢查一遍,有什麼問題,比方電器家具少了,玩不轉了,立刻通知律師,有可能的話拍照留影。

到此為止,房子是你的了,然后買家具,聯絡搬家公司,告知你的親朋好友,還要買修理院子的工具,通知有線電視公司。步驟很多,但沒關係,負責的經紀會提醒你每一步,使房屋變成你溫馨的家!

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