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如何確定房屋/物業的掛牌價?
- 賣家的房屋定價策略：如何確定房屋的掛牌價
確定您的掛牌價格，也稱為您的要價，是確保您吸引合適的買家出價的重要部分。從一開始就確定正確的掛牌價格將確保您的銷售速度更快，並且可能是市場能夠承受的最佳銷售價格。
根據最近的可比銷售額了解您的房屋的估計市場價值是所有房屋定價策略的基礎。最近的可比銷售額將為您可以預期的買家在當前市場上為房產支付的價格定下基調。從那裡，您將能夠比較分析您的財產，並考慮有關市場狀況上升或下降的任何考慮因素，以確定市場價值、高於市場價值或低於市場價值的上市價格，具體取決於您的時間表和目標。
2. 房地產市場最常見的房屋定價策略
A. 定價策略 #1：價格低於市場價值
您是否選擇執行此策略也將在很大程度上取決於市場。讓我們分解火熱市場與降溫市場，以及該策略如何適用於每個市場。
• 在火熱市場中–瞄準多位買家出價
如果您處於一個火熱的房產市場中，您可能會遇到一個供不應求的情況；因此，賣家可能收到多個出價，價格也會因此而上升。由於供應量低，買家可能不會那麼挑剔，特別是一些急需要搬家的買家，他們會願意做出大一點的妥協。
此外，他們知道“熱門”房子的價值至少是它的要價。在估算房屋的售價時，大多數買家傾向於更看重過去的銷售情況。在這種情況下，低於市場價值的叫價風險較小，就算出現多個出價的情況，他們也會預期要支付高於要/叫價格的價格。
但是，請記住，這種策略並不總是有效（即使在熱門市場中），而且可能很快適得其反。作為在火熱市場中使用此策略的賣家，您需要接受可能開放日當沒有買家出現。 即使您收到了多個出價，它們也可能沒有您預期中的那麼高。 最終，如果您採用這種策略，請不要把要定得太低。這對賣家來說風險極大，因為無論您收到多少出價，買家出價高於要價數万或數十萬元的情況並不常見。我建議您僅在合理的價格窗口內使用此策略。
• 在中性市場中——瞄準多重報價的希望
如果您處於中性市場，那麼您會遇到類似的供求量。由於市場上還有其他選擇，如果您的房屋顯然是整體價值最高的房屋，則這種策略通常是最好的選擇。
最令人嚮往的住宅通常位於一流的社區或學區，經過翻新、獨特（以好的方式）或帶有套房，而這也是此策略最成功之処，因為購房者會查看房屋的功能是否特別有價值，才願意支付更多。在中性市場中定價低於市場價值的風險在於，由於還有其他選擇，您可能在報價日最終沒有出價或只有 1 個出價。如果是這種情況，那麼您可能會虧本，因為大多數買家只願意在前 1 到 2 週內支付高於要價的價格。
• 在冷卻市場中——旨在保持市場領先地位
如果您處於不斷變化的市場（低迷）或中性市場，那麼此策略能讓房子以最快速度售出；從長遠來看，這實際上可能會為您帶來最大的利潤。因為低於最後一次的銷售的定價通常會導致最快的銷售，在低迷的市場中，每處房產的售價都低於最後一次，所以第一個出售將反過來帶來更多的利潤。或者，如果您一開始的價格太高而市場繼續下跌，那麼當您調整價格時，您的房屋價值將比您剛開始使用此策略時的價值還要低。
在這樣的市場中，如果你沒有走在曲線前面，你就會一直在追逐它。您越快適應不斷變化的市場，就越有可能獲成功售出房子。
B. 定價策略#2：按市場價值定價
如果操作正確並且您的房地產經紀人正確估計了市場價值，這種類型的房屋定價策略對於任何市場來說都是一個安全的選擇，可以為您的房屋獲得良好的價格並迅速出售。在確定您房屋的市場價值時，您的房地產經紀人會考慮：
• 房子的位置
• 房產的狀況（維護）
• 風格與設計（結構與外觀）
• 其他優點和缺點
• 過去 30-90 天內類似房屋的售價
• 目前類似房屋的要價
• 您所在地區哪些房屋尚未售出（過期、撤回）
• 當前市場狀況（供求關係）
在最好的情況下，如果您按市場價格定價並獲得多個報價，買家可能仍然願意將價格推高，這實際上會導致高於市場售價，並可能創下銷售價格記錄。為了使其正常運作，賣方必須從具有強大營銷計劃的當地代理商那裡獲得指導，以增加房子的最大曝光率。
由於您已根據銷售額去設定了房子的要價，因此即使您只收到 1 個出價，買家也應該能夠以掛牌價格賣出房子（鑑於您的房地產經紀人是一位強有力的談判者）。 許多使用此策略的房屋賣家將按照先到先得的原則接受出價，但根據市場情況，設定收取出價日期會對您有利。
請記住：因為市場價值在很大程度上取決於最近的售出價格，所以請記住，您的房屋價格是一個不斷變化的目標。該價值可能會根據最新的售出價格、不斷變化的市場條件或您的目標買家而所改變化。
C. 定價策略 #3：價格高於市場價值
我們一直看到房價高於市場價值。其原因各不相同，但無論是過於雄心勃勃的賣家還是未受過教育的房地產經紀人，從長遠來看，這是對房主傷害最大的策略。在您決定採用此策略之前，需要牢記以下幾點：
• 大多數買家不喜歡談判：
如果他們認為價差與您的要價跟他們心中的最高值相差太大，他們甚至不會費心來看房。大多數買家會能離開房屋，而且不會出價。大多數人都不是天生的談判者，高昂的價格會疏遠一些買家。
• 您正在縮小您家的暴光率：
如果您認為一個高的要價能給您更大的談判空間，那麼您可能會冒著房子不會被買家關注的風險。請記住，您房屋的曝光率與出價數量有直接關係。因此，請立即正確定價，以確保您的房屋得到正確曝光。
• 買家通常只在最初幾週內對房產感興趣：
在房屋的 14-21 天挂牌之後，該物業往往會變得陳舊，買家會忽略它。新的房源出現，你的房子會被忽視，並且經常有一種恥辱感，認為房子沒有很快被售出。有充分的證據證明，定價過高在市場上出售的房產，通常最終以更低的價格售出。
• 預計降價和/或低價報價：
如果您的房屋定價過高，並且其挂牌時間超過您所在地區類似房屋的平均挂牌日數，那麼您已經幾乎錯失了買家多次出價的機會了。大多數買家會認為，如果他們提出價，他們大可把您的要價壓下去。如果您在可比房屋的平均上市天數之後還沒有收到任何出價，您應該考慮在市場上為您的房子重新定價。
3. 如何定價您的房屋以最高價出售？
為房子定價是一種策略，在確定市場價值和確定最高價銷售的最佳要價時，需要進行大量分析。這不是一件容易的事情。這就是為什麼您需要聘請一位經驗豐富、知識淵博並了解市場、買家心理和談判的房地產經紀人，以便從您的房屋銷售中獲得最大利潤。
• 根據事實和可比銷售額設定價格
為了有競爭力地推銷你的房子，你需要根據事實設定一個價格，使你的掛牌價格符合買家的期望。買家現在很精明，並且知道其他房屋的售價，因此他們會從價格過高的房源中了解到一筆划算的交易。總而言之，錯誤的標價會給您的房屋帶來最糟糕的宣傳：完全沉默。測試市場的極限或不接受您房屋的真實市場價值可能不利於您房屋的最終售價。
• 分析您的競爭對手，但最重視銷售
密切關注競爭列表將使您了解與其他人相比，查看所有選項的買家將如何查看您的房屋（和您的價格）。根據您所處的市場類型以及您是否遇到低庫存，在僅根據銷售額設定固定定價之前分析競爭可以為您提供機會，如果其他人都定價過高。
• 考慮當前的市場狀況
正如在低於市場價值的定價中提到的，重要的是要考慮當前的市場狀況。仔細看看市場是熱的、冷的還是中性的，以及買家的期望，以及不同的掛牌/銷售價格趨勢。
• 在線評估很棒，但不是最準確的
雖然獲得在線評估將為您提供對您所在地區的可比對象的一般分析，但它可能並不總是與最佳可比對象保持同步，也可能不具備房地產經紀人所做的內部市場知識。在確定您房屋的市場價值時，有很多因素，包括位置、朝向、買家需求、庫存、房產狀況或潛力、風格和設計趨勢、學校集水區等等。在線評估中進行總結。
• 競爭市場分析 (CMA)
當潛在買家前來參觀房屋時，您的房地產經紀人應為您提供 CMA，該 CMA 對所有可比房產、活躍房產、撤回的房源以及有關現有市場狀況和目標市場的信息進行深入分析，以幫助您估計什麼市場表明您房屋的真實價值。從那裡，他們會根據您的房地產目標為您提供最佳定價策略。
畢竟，儘管營銷不一定是一種定價策略，但它可以極大地影響買家的數量。您的房地產經紀人還應該向您提供營銷策略，以及他們打算如何通過在線和離線的方法來出售您的房屋。房產的市場策略和對買家的跟進策略會大大影響您收到的出價數量。 參觀您房屋的買家越多，您獲得出價（或倍數！）的機會就越大。
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