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基本術語、出售策略、市場價值等
- 基本術語：要價與賣價等
了解市場價值和上市價格的基本術語非常重要。 [也稱為要價]。您應該了解的另外幾個基本術語是報價金額和售價，這通常非常簡單。
a. 要/叫價【掛牌】價格：掛牌價格是賣家根據他們的目標、其他銷售價格、房屋和他們的需求列出的待售房屋的要價。這就是房屋在MLS 上列出的金額。
b. 賣出價格：這是房產實際出售的金額。它也被稱為銷售價格。它可能與初始要價更高、更低或相同，具體取決於談判階段的情況。
c. 市場價值：這是基於當地房產銷售價格來決定。有許多因素會影響房屋之間的公平市場價值，例如供應量、需求量、裝修、臥室、浴室、土地大小、房屋大小、位置、年齡等。 在確定市場價值時，重要的是您要在相同或附近社區進行比較，並根據房產權衡每次銷售的利弊，以估算人們會為該類房產付出多少金額。
d. 出價金額：這是買方願意支付的金額。它被寫入購買協議並交給賣方。出價金額可以在談判過程中反復更改，或者房主可以接受提出的第一個出價。實際情況因人而異。
2. 關於叫價與實際售價之間的差異：
決定房屋當前價值的是當地住房市場，而不是賣方。 聰明的賣家會根據最近的銷售情況為他們的房屋定價，以吸引精通市場的買家的出價。但並非所有房主都這樣行事。有些人將他們的要價設定為遠高於市場價值，原因多種多樣。 作為購房者，您必須了解賣方對房子的需求與房產在當前市場上的真正價值之間的區別。
3. 市場價值和要價是同一回事嗎？
綜合上面所述，很明顯要價和市場價值不是一回事。歸根結底，我總是告訴客戶們不要只關心房子的要價，而是關心該地區類似房產的售價。 與要價相比之下，可以找出房子本身真實的價格。
4. 賣家如何釐定房子的叫價？
雖然一些賣家會根據邏輯來定價，但其他賣家會根據自己的需要來確定叫價，例如償還現有的抵押貸款餘額。 通過找出房產的真實市場價值，您才能弄清楚他們的意圖。 深入研究市場價值和叫價之間的差異，有助於您了解賣家和賣方代理在確定房屋定價時的心理。
- 低於市場價值叫價：如果賣家想吸引更多買家和快速售出房子，他們通常會把要價定低於市場價值。 它們的叫價看似不貴，但會通過開放參觀和展示吸引大量人潮。 這種嗡嗡聲將向買家展示高需求，並最終導致多個出價。因為買家會意識到他們在競爭，所以他們很可能會提供高於要價的出價，並且可能以無條件售出。
- 按市場價值叫價：如果賣家的房子需求量很高，但他們仍尋找快速出售的機會，那麼他們可能會按市場價值叫價。如果他們最終收到足夠的買家和多個出價，那麼該物業很可能會以高於市場價值的價格售出，因為一些買家會根據要價格來出價。
- 叫價高於市場價值：如果賣家對其房屋的價值有明確的認識，並且不急於出售，他們可能會以高於市場價值叫價來測試市場。如果他們確實收到了買方的出價，他們可以通過激烈的談判來維持要價，或者至少更接近他們的價格目標。
5. 我怎麼知道如何對房子出價？
對於買家來說，支付比要價高出 $75,000（同義詞稱為掛牌價）可能真的很困難，但明智的做法是區分要價和市場價值並最終忽略賣方的策略，只關注實際價值。
許多首次購房者認為他們應該提供賣方要求的任何東西，但這並不總是最好的策略。每個賣家在房地產定價策略方面都是不同的，雖然有些賣家對當地市場狀況持現實態度，但有些賣家卻定價過高。由於這些差異，您必須以不同的方式處理每個房屋定價方案。要做明智的出價和確定如何對房屋出價的關鍵是評估類似的房屋物業。
6. 房地產銷售策略：競投戰
競投戰策略是把房子的要價定予市場價值之下，並盡可能吸引更多的買家出價，以便抬高價格。它創造了一種緊迫感和對房子的高需求量。 通過把房產讓多人參觀，賣方會得到更多的出價。
“房屋高出$1,000,000售出”之類的標題對許多千禧一代和/或首次購房者來說似乎令人沮喪，並且讓人們認為天塌下來是因為房地產負擔不起。 然而，實際上，這些房屋的售價高於要價，因為它們的掛牌價格被低估了。
7. 使用比對房價來進行出價
我們經常被問到：我如何估計市場價值？如果掛牌價和市場價值不同，我怎麼知道要如何出價？雖然沒有絕對的答案，但最好的辦法是查看已售出房產的價格。
話雖如此，估計市場價值比查看類似的房產要復雜得多，因為它通常取決於其他買家的心理以及他們願意為房產支付的價格。 例如，如果一個買家已經賣掉了他們的房子並且需要在 2 週內搬進一個房子，否則他們將無家可歸，他們可能願意支付比不急於購買的人更多的錢。如果絕望的買家願意為房子支付更多，那麼它就成為新的市場價值。
撇除競爭買家的心理，市場價值應由對比其他售出的房子而定。 比較房子的一般方程式是什麼？ 相似的、最近的成交價和在同一地區內是三個對比房價最重要的因素。
- “最近”銷售在 30-90 天之内。同一區域是指對比的房子最好在同一分區內，並且至少在同一城市。 最好對比的房子有相同數量的臥室和浴室，以及內部大小和外部大小。
- 您需要查看對比的房子的銷售速度，以及它們是否免費銷售。
- 您還需要比較已售出的房子與出售房子的翻新質量，以及其他因素，例如窩點、景觀、管理費用、主要道路等。
通過權衡每處房產的利弊及其各自的價值，將有助於確定出售房子的實際的市場價值。
8. 經驗豐富的代理是您最好的資產
在談判報價時，一位經驗豐富的代理人將是您最好的幫手，他們在處理市場價值和掛牌價之間的差異方面有著悠久的歷史。多年來參與了許多房地產交易，我可以告訴你，賣家在掛牌價格方面上下波動。有些是非常現實的，有些則是妄想，重要的是你身邊有一個房地產經紀人，以確保你不會多付錢，並且實際上是以市場價值購買你的下一個房子。
要區分房地產掛牌價格和實際售價 [市場價值]，您必須從最近售出的房屋作比較。您收集的數據越多，就越容易做出合理的報價並最終與賣家達成交易。
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