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中国人投资加拿大房地产的税务问题

加拿大房地产的税务

近数年来,加国地产市道十分畅旺,尤其是安省、亚尔伯达省及英属哥伦比亚省份等。除了是加国居民支持地产市道畅旺外,也有很多海外技资者。

加国拥有完善法律制度及相当稳定政治制度,这可能是吸引外国投资者投资在加国地产市场的原因。再加上过往一批批回流原居地的加国公民,他们在加国还会持有物业,以便将来重返加国生活作后居住。

对联邦税务部来说,这些外国投资者及己回流原居地之加国公民,都是加国的非税务居民。所以这些非税务居民在加国赚取的投资收入是要付税,这是跟世界很多国家的税务安排一样,加国向非税务居民抽取从加国赚取之投资收入,是合情合理的。

  私人或生意投资的分别

非居民技资在加园地产物业会被抽税的收入,包括租金及地产增值回报。在加国税务处理上,会分开两大类别。

第一类是私人或个人投资,而不是一门生意。另一类是属于生意上的投资。这两者的分别,司以用以下例子作参考:

非居民投资柏文收租,便是个人投资,不存在有生意活动。若果非居民拥有加国酒店作营运,由于酒店营运收入不单只是收租或地产增值回报,这投资便会被视作为生意了;酒店的主要收入,可以包括餐饮及其他各类活动收入等。

我向读者解释非居民在加国投资地产的性质,是因为税务部对这两类投资形式都有不同税例以及税务安排。我会常常听到非居民客户对加国严谨的税务安排作出投诉。这是事实,但加国也要确保外国投资者在加国赚取之回报缴付相关税项,不然的话,我们大众加国居民便要补贴这些非居民在加国投资活动之相关优惠,如健全的法律制度及稳健的政治制度,这些制度都是加国居民努力制造出来的呢!

  先缴税后结算

非居民在加国的税务,是由加国税务部内国际税务部门处理。其办事处是设于加国首都渥太华。但全国都有国际税务部的支援部门如国际税务查税小队,都是附属于全国各个分区的地方税务局内。

首先,跟大家谈论非税务居民在加园地产物业的非生意活动投资。在加国税务安排上,其目的是确保非居民缴交投资物业的应付税项,所以作出的税务安排,都是要非居民投资者先缴税,容后在年尾报税时再作结算。

这样做,是确保加国税款不会流失,因为向非居民追税,是有相当难度及追税开支可能相当高昂,要非居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税;第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

非居民投资者可以在每年度选择不同方法去缴税,即他们可以在今年选用总租务收入法,在下一年可自由选用租金净收入法。两类方法都有不同之好处及弊处。我在这里跟大家作一总结分析,大家可以自行决定何种方法是最适合自己。

  两类申报租金方式各有利弊

以总租金收入的缴税方式,是以一刀切方式进行。非居民在选择这方式后,他一年内总租金收入的25% 是要预缴给加国税局,在这情况下,非居民是不用自向税局申报收入税,这也是唯一的好处。不好的地方是,这25%是每年一次过收取租之净收入,可能是零或是有亏损。例如非居民A君的租务收入是$10,000,25%之税项便是要拿出$2,500上缴税局。但A君在扣除年度租务开支后,毛利可能是有亏损,这位$2,500却也不能有所豁免。

A君所得的唯一好处,是不用向加国税务部呈交繁复的税表。用这方法者,要付出的加国税项便会可能很高了。若是回报低或亏损的情况下,A 君采用这方法的税率,可以说是相当之高了。

另一方法是以净租务收入计算,即扣除应有租务开支后才缴税项。这税率跟上述安排是有所不同。这净租务收入安排的税率,是根据加国居民的累进税率一样处理。这方法的好处,是非居民要付出的加国税项,可以随着租务的回报有合理调整,相应比第一个方法的税项会低很多,不好的地方是,申报程序繁复。

华尔街日报    2010-08-30

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阮文傑 (Lotus Yuen PREC)是大溫哥華的金牌房地產經紀人。 他喜歡房地產,商業和創業。 他喜歡幫助和分享他所學到的知識,和分享他知道什麼和專業的房地產知識。 他有目標,幫助越來越多的人有更好的生活。 歡迎向我們發送任何意見,我們如何可以在我們的網站和我們的業務更好地改善。 LotusYuen@gmail.com / (778) 862-8321

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